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梁環宇：北京聯東投資集團常務副總裁

5月16日，以"嶺南文化視野下的新型城鎮化"為主題，"新加坡規劃之父"劉太格等四位專傢學者的對話會吸引瞭超過100傢企業進場互動。來自企業和市場的力量，是新型城鎮化的核心驅動力。南海西部未來之路，既需市場的支持和參與，更需市場的檢驗和認可。

鄧偉根：佛山市委常委、南海區委書記

我們的模式簡單歸納起來，就是圍繞產業微笑曲線的各個環節，做相應載體，提供整體開發和持續運營的解決方案，通過服務園區企業和政府這兩個主要客戶來創造價值。其中，對於園區企業，聯東U谷幫助其快速投產提高效率、降低運營成本，以及資產增值；對政府，則為其提供土地集約化利用、產業集聚、二次稅收(開發稅收和產業稅收)以及靈活的退出機制等，實現區域的持續產出。

"走向大市場、綻放最嶺南"研討活動持續引發熱議。

就在上周，"聯東U谷"園區項目正式奠基。從上世紀80年代開始，伴隨著"村村點火、處處冒煙"的發展模式，"野蠻生長"的鄉村工業園遍佈南海各個角落。當前，在南海西部片區，過往低效工業園正面臨改造提升，被視為開啟園區新時代轉型之作的聯東U谷，將為南海西部帶來什麼改變？

內容來自sina新聞

■對話人物

劉振東：我們提出一個理念，即產業綜合體科技化，科技綜合體總部化。為什麼這麼提？十年後，隨著城市化的進程，以及資本、價格的壓力，現在的產業綜合體生產環節會遷走，留下的可能隻是科研和辦公。這時可能出現這樣一個問題，即如果當時的業態規劃沒有滿足科技的水平，這個建築就變瞭一個垃圾產品。所以要提前做好十年後的工作。如產業綜合體，目前我們在建的項目，從外立面到功能再到內核，都要達到研發的業態標準，雖然這樣一來成本會大幅提高，但能解決未來十年的問題。

從工業園到科技園的轉型，最終是為瞭實現創新驅動。南海民營經濟發達，但一大特色是中小企業多，大企業少。從"滿天星星"到"創新驅動"，應該怎麼走？

在南海，新增的建設用地很難很"貴"。如何把這些低效用地轉過來？

聯動U谷將帶來什麼？

建議政府做好平臺，而非切分土地至企業

中國要靠市場決定資源配置，市場的認可才是最重要的，希望丹灶隻是一個開端。

劉振東：一個國傢真正的經濟基礎，是高端實業，但實業要創新，大部分真正高端的核心技術依賴外國。最近，我看到國內各地越來越務實，雖然房地產仍然占據很重要的位置，但越來越多的地方政府日漸清晰地認識到，隻有把實業做起來，中國才真正起來。

劉振東：北京聯東投資集團董事長

低效集群經濟怎麼轉型？

梁環宇：到目前為止，聯東集團在北京、上海、天津、廣州等23個城市投資建設瞭47個園區，總建築面積超過2000萬平米，入駐企業3600多傢，連續3年在全國產業園區排名中位列第一，品牌價值達到32.53億。

園區經濟轉型的背後，是土地利用模式的轉型。作為最先發展起來的地區之一，南海的土地開發強度已近50%，但其中不少為低效用地。具體到南海西部，記者掌握的一個數據是，目前，南海西部片區可建設用地占其總面積為35.8%，而全區這一數據約為50%。在此情況下，如何減少土地閑置與提高土地利用率，在南海西部尤為迫切。

鄧偉根：關於土地的集約化利用問題，房貸2胎增貸怎麼貸款比較會過件南海的低效用地確實比較多，畝產稅收別說10萬，很多3萬都到不瞭。在南海西部，我們正在改造和提升低效的工業園，讓產業上樓，提高土地利用率。像丹灶聯東U谷項目地塊，就是清退瞭一批陶瓷廠後，才騰出的空間。

產業綜合體"科技化"，科技綜合體"總部化"

劉振東：土地浪費和土地閑置的問題，在經濟發達地區普遍存在。造成這種情況的原因在於，一般來說現在大部分企業的輝煌期在十年左右，十年後高效益難以維持。但土地是稀缺資源，企業在拿到土地後不會輕易放手，即便是效益不好，也會等待政府的"二次開發"，利用差價再賺一筆，這是普遍現象。

我們現在的園區開發模式，可以解決這個問題。我們的園區是統一規劃統一建設，即便是買下某個單元，也做不瞭個性化的改動。就跟寫字樓一樣，就算賣出去，之後也會再返租給我們，重新投入市場。為瞭土地不被浪費和閑置，建議政府盡可能做平臺而減少將土地分切給單個企業。政府重點選擇好平臺，把握好平臺的品質和提供的服務。

從"滿天星銀行2胎銀行2胎借貸星"到"創新驅動"如何實現？

"聯盟"為主，一個聯東就是一個大企業群

就在本月14日，"聯東U谷"園區項目在丹灶正式奠基，被視為南海西部園區經濟轉型的龍頭項目之一。近日，本報記者跟隨南海區前往北京聯東集團總部考察。從此行南海區與未來龍頭企業的對話和互動之中，可一探南海西部片區產業突圍的戰略考量和未來路徑。

目前，聯東的產品主要有三種形態，即產業綜合體、科技綜合體和總部綜合體，分別作為二產、2.5產業和三產的載體。

現在中國很多地方鼓吹總部經濟，但實質上總部經濟就是寫字樓經濟，背後是生產企業遠離城市中心後，需要有一撥高端人員在城市辦公。目前來看，更重要結合實際，引人進來，讓園區活起來。

梁環宇：在引人、引企業方面，目前我們的招商目標是"28原則"，即20%面向大企業，80%定位中小企業。其中大企業，我們和政府聯合，實行讓利招商，形成園區的品牌效應、主導產業和稅收拉動；對中小企業則設置合理的行業門檻和稅收要求，形成由大企業帶動的產業鏈條，最終形成產業集群。

鄧偉根：南海是典型的草根經濟，滿天"星星"，沒有什麼"月亮"。目前，我們明確民營企業是發展主體，提出"南商再出發"，這跟聯東的理念和發展目標吻合，一個聯東就是一個大企業群。

聯東奠基進駐南海，走出瞭好的一步。南海目前有14萬工商登記主體，其中有3萬多傢工業企業，奠定瞭地方藏富於民，存款3千多億，城鄉居民存款1700多億，我們叫草根經濟。所以當前，我們提出實體為主、民營為主、聯盟為主，不過度提倡房地產和建總部。

鄧偉根市場認可最重要，創新突圍靠聯盟

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-05-20/08344151978.shtml