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百城房價 十八漲是 最後瘋狂

  原創：

  沈陽二套房首付提高至65% 外地人在沈買房門檻提高

  沈發佈樓市調控八條細則 業內預測房價或將暴漲

  華潤0.82億收渾南地塊 沈陽惠天熱電將做綜合體

  董藩：勞動隻能溫飽買房可以致富 今天不買明天後悔

  樂居策劃：圍城效應 房地產跨界走向全能時代

  年終買房正當時 今年買房明年住

  經歷"金九銀十"後，樓市仍未"退燒"。12月1日，中國指數研究院發佈的數據顯示，11月，百城新建住宅平均價格為10758元/平方米，環比上漲0.68%。這是自2012年6月百城房價"負轉正"以來連續第18個月環比上漲，但漲幅比上月縮小0.56個百分點。

  對於11月漲幅"縮水"的原因，分析人士指出，隨著各大城市房價的持續上漲，許多需要在年內完成房價調控目標的城市紛紛加碼調控。這影響瞭購房者對樓市的預期，加劇瞭觀望情緒。

  略有降溫

  從數據來看，盡管百城房價自2012年6月以來連續第18個月環比上漲，但2013年11月房價漲幅比上月縮小0.56個百分點，為今年以來最低水平。其中，69個城市環比上漲，31個城市環比下跌。與上月相比，11月價格環比下跌的城市個數增加7個，其中跌幅在1%以上的有10個，較上月減少2個；11月環比上漲的城市比上月減少6個，其中漲幅在1%以上(含1%)的有28個，較上月減少1個。

  百城價格指數對北京等十大城市的全樣本調查數據顯示，11月十大城市住宅均價為18748元/平方米，環比上漲1.16%，比上月縮小0.79個百分點。具體來看，上海上漲瞭1.83%，漲幅最大，南京、廣州、杭州、天津漲幅在1.5%至1.8%之間，比上月有所擴大，深圳上漲1.20%，武漢、重慶主城區、成都和北京漲幅在1%以內，其中北京上漲0.18%，漲幅比上月大幅縮小2.38個百分點。分析稱，"京七條"對市場預期和房價的影響繼續釋放。

  同策咨詢研究部總監張宏偉昨日撰文指出，這主要是得益於近期一線城市、部分房價上漲過快的二線城市出臺階段性收緊政策所致。

  不過，從同比來看，全國百城住宅均價與2012年11月相比上漲瞭10.99%，連續第12個月上漲，漲幅比上月擴大0.30個百分點。張宏偉認為，一線城市、部分二線城市盡管出臺提高二套首付比例、收緊高端預售許可證、收緊單身限購等政策，但在政策未落地前，導致在11月改善需求、部分投資需求"最後的瘋狂"行情出現，最終整個市場成交均價仍然表現相對較高，結構性地帶動全國百城房價上漲。

  政策分化

  在業內人士看來，不同城市房價走勢出現"分化"這也導致不同城市的調控政策具有"分化"的特征。

  隨著11月28日"西安七條"的出爐，今年下半年以來全國已經有14個城市相繼出臺瞭地方樓市加碼政策。這其中既包括北京、上海、深圳這樣的一線城市，也包括武漢、南昌、南京、沈陽、廈門、長沙、杭州等二線城市。據記者瞭解，這些升級版樓市調控政策主要內容都是提高二套房首付、提高外來人口買房門檻。

  記者整理發現，"滬七條"、"深八條"、"廈六條"、"杭六條"等都一次性將二套房貸首付提高至七成。另外，也有城市將二套房首付定為"六五成"。"沈九條"指出，將二套房貸款首付比例提高至65%。而長沙則以90㎡為"分水嶺"，區別對待。具體而言：首套房在90㎡及以下的傢庭，二套房首付款六成；首套房在90㎡以上的傢庭，二套房首付比例提高至65%。

  與此同時，"限外"也成為調控殺手鐧。其中，南昌的"洪六條"將非當地戶籍居民購房門檻從繳納個人所得稅或社會保險(放心保)繳納年限連續一年調整為兩年。除瞭南昌外，武漢、沈陽均將年限由一年以上提高到兩年以上。鄭州(樓盤)"限購令"則指出，同時滿足"持有本市居住證3年以上"、"在本市繳納社會保險或個人所得稅1年以上"的非戶籍居民傢庭，方可限購1套住房。

  值得一提的是，以蕪湖、溫州、徐州等為代表的城市卻對現有政策進行"松綁"。以徐州為例，新政策對部分戶型房源放開限購條件，以促進庫存消化。復旦大學房地產研究中心主任尹伯成此前對《國際金融報》記者分析，"徐州對政策做出放松性調整主要是因為當地樓市"供大於求"，不同的城市因房價而異，調控方向也出現分化。"

  中原地產市場研究部總監張大偉認為，在一線城市發佈相對有力度的調控升級政策後，二線城市已全面接棒，預計後續還可能將有超過15個二線城市出臺新政策，全國合計有望超過30個城市出臺調控細則。

  "最後瘋狂"？

  從最近各地出臺的"N條"新政內容來看，幾乎所有城市都提到瞭增加住房用地供應。以廈門為例，其提出2014年住房用地供應總量，比前五年年均實際供應量增加20%；南昌則提出2014年全市住宅用地計劃供應量為2013年計劃供應量的120%，力爭130%。對此，張宏偉認為，各地新政內容增加住房用地供應的措施屬於"遠水解不瞭近渴"。

  "一二線城市供地量的增加，這等於是說各地正在向市場"扔肉"。張宏偉認為，這對於今年銷售業績普遍好轉資金面寬裕的房企來講，拿地需求已如饑似渴，尤其是對於品牌房企來講拿地機會不容錯過。因此，本輪調控措施反而成為品牌房企深耕一二線城市的市場機會。

  事實上，從年底的土地市場熱潮就可窺見一二。11月29日，黃浦區淮海中路街道45街坊17/2宗商辦地塊以樓板價42821元/平方米成交，該樓板價再次刷新今年上海土地成交最高紀錄。地塊總成交價11.04億元，溢價率47.6%。

  而就在不久前的北京"戰場"，11月21日，恒大以51.35億元配建11.2萬平方米自住型商品房的代價，摘得最為搶手的朝陽區東壩南區1105-654、656、658號地。超過51億元的總價，成為2013年度北京總價地王。

  中原地產研究部最新統計數據顯示，截至11月28日，僅十大房企保利、萬科、招商、中海、恒大、金地等11月拿地總額就已突破176.6億元，累計年內購入土地達到2563.6億元，創下歷史新高。

  值得一提的是，多位專傢對《國際金融報》記者強調，近期出臺的加碼政策會在短期內給市場帶來一定沖擊，但難以改變樓市長期走勢。

  張宏偉也指出，從趨勢來看，盡管短期內北上廣深等一線城市、武漢等部分二線城市出臺瞭階段性的收緊措施，甚至上海、廣州、武漢三個城市還強化瞭限購措施，但是這畢竟屬於短期內為瞭遏制房價過快上漲的"救火"的臨時性措施。

  "從未來發展趨勢來看，今後房地產市場調控的改革方向便是調控更市場化，堅持"去投資化"，最終通過長效、可持續性、穩定有效的市場、經濟手段使市場回歸以自住需求為主，逐步讓限購等行政化手段退出市場。"張宏偉分析。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-12-02/08022518761.shtml