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內容來自sina新聞

2013創三年來最高年成交量 2014樓市或入復雜博弈期

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據《新聞晨報》報道，剛剛過去的2013年，是一個令業內人士有些看不懂卻又"暗爽"的一年。相關監控數據顯示，截至2013年12月30日，去年全市一手商品住宅成交量為1278萬平方米，比前一年上漲瞭37.0%，這創下限購政策執行三年以來最高的年成交量紀錄。成交均價則為24169元/平方米，比去年上漲7.5%。業界預測，2014年樓市將進入復雜博弈期，在未來一段時間內房價呈上漲趨勢的主旋律並不會發生大逆轉。

外圍區域房價變動大

自2011年迎來瞭史上最嚴厲的調控--限購政策開始，全市商品住宅的成交量開始大打折扣，在全市成交量連續三年低於1000萬平方米的情況下，2013年首次突破千萬級別，也遠遠超過限購前的水平，全市商品住宅呈現出瞭"量價齊升"的回暖狀態。

2013年的成交均價在10月首次突破2.5萬元/平方米的大關，且連續三個月維持在2.5萬元/平方米以上並呈現上漲趨勢。供應方面，雖然2013年全市的供應量較前幾年相比有明顯的漲幅，但仍然處於"供不應求"的尷尬局面中。從成交量排名來看，排名靠前的項目仍然以剛需樓盤為主。德佑地產市場研究部總監陸騎麟表示，"滬七條"出臺以後，去年12月份的成交量出現下跌，從歷年的成交走勢規律看，預計今年1月份的成交量仍然會有所減少。

值得一提的是，根據漢宇地產全市各分行的反饋情況看，松江、南匯、嘉定、奉賢等區域的次新樓盤價格現已接近2萬元/平方米，而中環、內環的房價則也逼近甚至超過瞭4萬元/平方米和6萬元/平方米。因此，2014年全市房價的分佈從外、中、內環的分佈行情看，經過短短幾年的變化，房價已從1萬、2萬、3萬元/平方米轉變成瞭2萬、4萬、6萬元/平方米。

以浦東臨港新城為例，2013年初的板塊行情價為1萬－1.1萬元/平方米，但在市場預期、自貿區、16號線貫通等因素的影響下，到瞭年尾，該板塊的平均房價已漲至1.5萬－1.6萬元/平方米，其中在售的某新項目平均售價更是達到瞭1.9萬－2萬元/平方米。此外，在12月份成交的7幅地塊，平均溢價率高達400%，樓板價則分別達到瞭1.5萬－1.6萬元/平方米，形成瞭"面粉貴於面包"的現象。

漢宇地產市場研究部分析師朱春峰認為，從變動的幅度情況看，未來變化幅度相對較少的是徐匯、黃浦等市中心區域，而變化幅度較大的則分佈在南匯、松江、奉賢等外圍區域，其中南匯的臨港新城、松江的泗涇、奉賢的南橋等又是這些區域內所重點關註的板塊。

購房者期待來年更多拋房

去年二手房指數走出"大陽線"，臨近年底，二手房市場需求回落。今年元旦假期當天，全市二手房看房量明顯較少，較平日減少瞭將近50%，部分中介的區域門店門可羅雀，幾乎沒有客戶上門。"滬七條"政策固然是原因之一，而年末這一季節性因素也在一定程度上減弱買賣雙方的入市意願。上海二手房指數辦公室認為，由於購房者期待更多拋房，中介門店帶看量下滑，而部分業主願意小幅議價，尤其是有置換需求的上傢，買賣雙方對於市場預判的差距加劇瞭成交的困難，一些板塊出現觀望、博弈跡象。

12月，市區內中高端客戶減少2成以上，掛牌量卻增加瞭1成，以往年底出現的降價拋售並未明顯增加。雖誠意賣房行為增多，但議價不多，僅少部分置換客表示提供一定的讓價。抽樣統計顯示，市區內單價在3萬至5萬元/平方米的房源成交活躍，多數由改善客率先入市帶動成交，占市區內成交6成以上。這是由於買傢對後市不明朗，因此選擇抗跌能力更強的市區房源。

業界預測，新政出臺之後，效應也隨之展現出來，尤其在二手房市場上，市場觀望氛圍日趨嚴重，不少買傢放緩入市步伐，但等到政策"消化期"結束，房東的心態再一次回穩，買賣雙方的房價預期則會出現"同斥"現象，那麼膠著的博弈期也隨之出現。形成這樣的局面，其原因主要在於三點，第一：外圍剛需置業群體的需求基數依舊較龐大。第二，2014年的房價整體預期依舊呈上漲趨勢。第三：改善需求銳減速度較快。

房東漲租預期提前轉嫁

2013年上半年租金漲幅稍顯平穩，下半年在房價快速上漲地刺激下，租金漲幅上揚加快，高位波動，並在年末"翹尾"收官。上海房屋租賃指數辦公室認為，臨近春節，不少中低端市場的節後租賃需求提前至12月入市，但在租金走勢強勁的背景下，房東將漲租預期提前轉嫁。

而對租金最為敏感的低端市場，成為漲幅唯一擴大的區域，在軌交沿線租房已成為大眾選擇。其中，一室和二室租金分別上漲0.61%和0.63%。年輕白領的換租潮啟動，不少人先行一步提前至節前租房或換租。漲幅較高的板塊一是圍繞在CBD附近，如浦東花木、靜安曹傢渡、徐傢匯；另一是需求轉向低租金的外部區域，如寶山大華、浦東金橋、閔行龍柏航華。從環線分佈看，低端租賃在近外環區域成交占比逐月走高，在軌交沿線租房已經成為大眾選擇。上海房屋租賃指數辦公室認為，今年春二胎銀行房貸缺錢急用哪裡借錢節較早，部分年後的租賃需求提前至年前釋放。近幾年此類現象日益增多，愈來愈多的租客意識到春節後房源緊張，而年底前房源選擇餘地大，租金有更大的議價空間，部分有經驗的租客開始提前覓房。

2014樓市關鍵詞

對於還未購房的置業群體而言，2014的樓市應該關註以下四大關鍵詞：

第一：政策

受到"滬七條"的影響，市場觀望氛圍較為濃厚，但是其"消化期"過後，房價會再次進入上升趨勢，屆時"樓市調控新政"就非常值得關註。

第二：房貸

2013年12月27日，交通銀行宣佈取消利率優惠政策，那麼2014年房貸是否會持續收緊就非常值得關註。例如其他銀行是否也執行首套房貸利率取消、二套房貸利率是否上調等。

第三：入市機會

根據以往經驗，全年中一季度是房價相對較低的時間，入市機會也相對較好。

第四：可以產生利好消息的區域

例如未來還有哪幾條軌道交通即將貫通的區域等。

而對於已經購房的群體而言，除瞭政策、房貸之外，2014年樓市的關註點主要在於房產稅、登記系統聯網等方面的變化。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-01-05/08212566242.shtml

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