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  林倩表示,新政對市場的影響在一段時間內比較見效,但長期看仍需要從供需上根本解決房價上漲。目前的調控環境下,一是保障房的制度要盡快完善,分流市場需求。二是盤活存量房市場,增加供給,盡快建立起調控的長效機制。

  4)個稅新政抑制需求幅度較大,政策減免措施不足。鏈傢地產副總裁林倩表示,個稅調整無疑是"國五條"中對市場打擊最為大的一項,或能改變投資性購房者的長期預期。但從歷次稅費的調整來看,抑制需求幅度有餘,而政策減免措施不足。

  2013年本市房價控制目標為:全市新建商品住宅價格與2012年相比價格穩定,進一步降低自住型和改善型的商品住宅的價格,逐步將其納入到限價房序列管理。並且也提出通過"限房價、競地價"等方式增加自住型和改善型住房的土地供應。

鏈傢地產細則將明顯抑制購房需求



  鏈傢地產副總裁林倩認為,"國五條"在去年市場持續回暖,量價上行的背景下出臺,延續瞭以往調控思路,通過收緊個稅、限制本地單身購房、提高二套首付比例來限制投資性需求入市,或能改變投資性購房者的長期預期。其中,個稅及單身限購的新政策將會明顯影響未來的市場需求。預計新政執行後,成交量會明顯回落。

  1)對比歷次個稅調整,本次個稅征收方式得到統一。"國五條"細則落地前,個稅按差額20%,或是1%的核定稅率征收。實際交易中基本按照全額的1%征收個稅。新政執行後,確定房屋原值的方式由原來的業主提供憑證變為主管部門依據網簽系統核查。且明確瞭按1%征收的標準。使得個稅的征收標準更加明確,得到統一,執行程度更為嚴格。

  商品房市場加強管控,穩定未來房價預期

  預計4月二手住宅將不足萬套,但短期內房價調控效果難以顯現

  限購、限貸升級,購房成本再次高企



  由於市場回暖使房產增值幅度提高,稅費增加的幅度比以往政策都大。但從優惠政策上看,2010年開始就取消瞭1年購房退稅的政策,一直並未恢復。但當前以自住需求為主的市場背景與當年投資需求較多有瞭很大不同。而且存在稅費轉嫁的情況,因此個稅的調整更多的會作用到購房者的層面,剛需及改善需求也會受到較大影響。

  2)約六成購房需求將受到影響。根據鏈傢地產市場研究部統計,2012年以來,改善性需求占比約為45%。其中至少八成為買一賣一的置換需求,也就是說有36%為業主的唯一住房,再除去少部分不滿5年的房源,預計二手住宅市場中將有60%左右的需求受到稅費調整影響。

  其中,均以2013年二手住宅成交均價為當前出售的價格水平,滿五年房源的購買價格以2008年水平計算,則其差額相當於當前價格55%,未滿五年按2009年購買計算,差額為當前價格的48%。

  《通知》要求堅決抑制投機、投資性購房,嚴格執行商品住房限購措施。自3月31日起,本市戶籍成年單身人士在北京未擁有住房的,限購一套住房;對已經擁有一套及以上住房的,暫停在本市向其出售住房。

  >>【點擊查看:國五條京版細則專題】

  鏈傢地產副總裁林倩認為,伴隨市場的持續回暖,2012年四季度以來,購房熱情持續高漲。在以剛需和改善為主情況下,基於房價上漲預期所投射出的投資意願也有所增強。單身人士限購一套住房,能夠很好的避免投資性需求入市。

  通知》還提出,要嚴格購房資格審核,對不如實申報、提供虛假材料騙取購房資格的傢庭,不予辦理產權登記手續,傢庭承擔相應的法律責任,並且5年內不得在本市購房,構成犯罪的,將依法追究刑事責任。

  此外,稅費政策實行後,區域市場的走勢也會出現分化的情況。如5年內的次新房集中的區域,將大范圍的受到高營業稅和高個稅的影響。例如常營、百子灣、以及通州、大興等一些五環外的近郊區域。鏈傢地產副總裁林倩表示,新政出臺後這些高稅房集中的區域,出售難度大,可能業主出售意願很低,房源比較稀缺,業主也會把稅費轉嫁的給購房者。另一種可能,就是業主會選擇降價出售。但這也取決於買賣雙方的博弈,短期內很難判斷後市的走勢。

  但對於大部分改善性需求來說,二套房首付提高,換房成本再度高企,需求難免被抑制。 根據鏈傢地產市場研究部統計,目前二手住宅成交中商貸的比重為23.5%,其中約兩成為二套房貸款。同時,由於近期公積金政策調整,"認房又認貸"的標準與商貸基本一致,大部分換房的購房者都隻能按照二套房標準來申請貸款。

  通知提出,從3月31日起,對個人轉讓住房按規定應征收的個人所得稅,通過稅收征管、房屋登記等信息系統,能核實房屋原值的,嚴格按照個人轉讓住房所得的20%計征;不能核實房屋原值的,按照核定征收方式計征個人所得稅,核定征收率是1%,按照交易額全額的1%征稅。為支持和保護自主、改善型需求,對個人轉讓自用5年以上,且是傢庭唯一生活用房,繼續執行免征個人所得稅的優惠政策。

  3)不同類型房屋稅費差距擴大。由於個稅改按差額的20%征收,不同類型的房源稅費增加的程度也有所不同。例如,未滿五年的非普通住宅新政後稅費占房款的18.1%,這一比值,是稅費最低的滿五年且業主唯一的普通住宅的9倍。具體數據見下表:

  此外,對於商品房市場的管控力度明顯加強,例如提高商品房預售許可門檻,對報價明顯高於項目前期成交價格和周邊在售項目價格,且不接受指導的商品房項目,可暫時不核發預售許可證書,或暫不辦理現房銷售備案。

  鏈傢地產副總裁林倩認為,本次出臺背景與2010年、2011年的兩輪調控完全不同。2010年調控前市場的投資比重大約在30%左右,但兩輪調控後目前不足10%,自住性需求占到九成以上。目前調控延續瞭通過抑制需求來以控制房價上漲的思路,但同時對於剛需和改善需求的疏導也十分必要。從目前對新房市場的調控來看,中小戶型的住宅供應將明顯加強,並且逐步加入限價房序列管理,從土地供應上開始,也能夠穩定未來的房價預期。同時,對價格管制也比較嚴厲土建融台南白河土建融。對於價格的穩定將起到比較明顯的效果。

  根據鏈傢地產市場研究部統計,2010年調控以來,二手住宅成交大戶型占比由45%下降到37%,外地人占比由34.7%下降到16%。成交結構發生明顯變化。投資性需求收到明顯抑制。



  個稅從執行層面收緊,需求影響范圍或超6成

  根據鏈傢地產市場研究部統計,3月1-29日,二手住宅網簽43278套,環比上漲3.3倍,較1月全月也增長瞭1.2倍。政策末班車效應顯著,但第四周開始工作日日均簽約1843套,環比上周下降1.4%,較第二周的高峰期下降22%。三月下半月以來的新增客源量也較上半月下降35.3%。

  林倩表示,3月份的供需爆發,隻是對後市成交的提前透支,並且透支程度超過歷次調控。月末的成交量及新增客源量也都出現明顯的回落。預計4月份成交量或不足萬套。但是新政策落地後對價格的影響短期很難見效,買賣雙方會較快進入觀望期,博弈程度也會逐漸加深。新政對市場的調控效果預計會在3季度之後開始顯現。

內容來自sina新聞







  新浪樂居訊 2013年3月30日,北京市人民政府辦公廳印發《北京市人民政府辦公廳貫徹落實》,標志著此前熱議的"國五條"北京細則正式出臺。除瞭"20%差額個稅"無懸念落地外,限購政策再次升級。這兩條核心的嚴厲條款將對北京住宅市場引發明顯波動。



新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-03-30/19582001226.shtml

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