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隨著美國房地產市場進入經濟復蘇周期，美國房地產市場投資額占美國GDP總額已從幾年前最低谷時期的不到1%，上漲到如今的1.1%左右，恢復到2000年左右的水平，距離2008年大蕭條之前1.9%左右的高位還有不少距離。

與此同時，剛剛成長起來的中國本土房地產基金，也著手對此前一直在考察和談判的項目下單。

先是萬科集團斥資約6.2億美元，與"美國頭號房企"鐵獅門公司簽約，合作開發舊金山富升街201地塊；後有傳聞SOHO的張欣將投資估值約為34億美元的曼哈頓GM大樓40%的股份，一旦成功，或將成為中國人購買美國房地產中金額最大的交易。

"我的中國客戶都同意這一點，美國房地產市場投資環境穩定，風險較小，政策變化也不大。"麥克努爾說。他為中國客戶推銷上述房地產基金時也表示，稅前的內部收益率(IRR)在12%左右，如果風險可控，可能會再高一點。

特派記者葉慧玨紐約報道

中資進軍美國商業地產加速

"雖然市場仍然沒有到達"正常"狀態，但是進步仍然相當可觀。" 美銀美林高級美國經濟學傢邁克爾·梅耶(Michelle Meyer)表示， "房地產市場正在開始表現出可持續復蘇的跡象：購房者期望值變得越來越積極，房屋建設者的信心也開始變強，信貸條件逐漸放寬。"

"中國人投資美國商業地產這一要求較高的領域，應該是一個大趨勢，但目前應該不到市場總額的1%。""環球之傢"網CEO莊諾告訴本報記者。

據悉，該基金很可能與幾傢中國合格境內機構投資者(QDII)達成融資協議，其中還包括與一傢"中國大型銀行"的合作。麥克努爾表示，爭取到這傢機構向該基金提供一半規模融資的可能性很大。

2013年農歷新春過後，中國企業在美國投資商業地產的個案一下子多瞭起來。

作為紐約最大的房地產經紀商普天壽道格拉斯艾麗曼地產公司(Prudential Douglas Elliman)的資深副總裁，她在這一行業從業超過9年。最近幾年開始，她手上的中國客戶越來越多。

美國房地產基金也在募集中國資金。

更多的中國資金還在觀望這一市場。盡管湧現的個案不少，但總體上看，美國房地產員林房屋借款業的復蘇仍然是由其本土投資者帶動，顯示經濟復蘇進入正常周期。

"中國國內的投資回報率其實更高。"Polly Chang告訴記者，如果說紐約商業地產可以做到6%-12%的話民間二胎民間二胎利息算法任何問題免費諮詢，國內有些城市可以做到10%-30%。

美國麗景地產總經理克裡斯多夫·麥克努爾(Christopher McNeur)向本報記者透露，麗景地產的一個融資規模在1億美元的基金(EVIC)有望在今年5月份完成募資，該基金的融資對象都是中國的機構投資者，投資方向則是美國房地產市場的若幹項目。

在這一波復蘇過程中，之前沒有機會"抄底"海外房地產的中國資本，逐漸加入到投資隊伍中。除瞭住宅市場的投資復蘇值得矚目之外，資金量更大的商業地產市場也得到國人的青睞。目前，辦公樓和多商鋪的大型購物中心的投資額分別占據美國GDP的約0.18%和0.09%。

內容來自sina新聞

盛世神州房地產投資基金董事長張民耕此前在紐約接受本報記者采訪時表示，在亞特蘭大的2400萬美元項目已經簽訂，另外有一個位於芝加哥的項目也在計劃中。該基金資產配置中大約四分之一到三分之一以外幣構成。

長線考慮

值得註意的是，和前幾年國內"炒房團"進軍美國"抄底"住宅市場不同的是，美國的商業地產市場並非產生暴利的行業，機構投資者進入該市場，毫無疑問應當有長線的投資考慮。

渠道多樣

投資美國市場最大的吸引力仍然是穩定。

中國資金正不斷進入美國的商業地產領域。

Polly Chang表示，中國企業投資美國商業地產，目前要麼是選擇購買股份進行權益投資，要麼是收購一些管理得不好的大樓："價格從去年10月份以後開始上漲，以前從賣主要價到最後成交價的砍價幅度可以在20%-25%，現在最多在5%-10%。"

在3月份剛剛過去的美國春假期間，經紀人Polly Chang就接待瞭好幾個來自國內的企業，到紐約考察商業地產。她告訴本報記者："國內的企業不少都是組團過來，考察回去後正值公司召開董事會或者股東會，可以討論在紐約投資商業地產的提案。"

事實上，根據Marcus & Millichap研究服務的統計，美國商業地產2012年由外資投資的不到5%，更多的來自於本土基金、機構投資者、房地產信托(REIT)等。

一不具名的經紀商表示，長期來看商業地產，尤其是辦公樓宇的投資回報率將受到挑戰，因為隨著開放式辦公的引進，多數企業租戶對於辦公樓宇的需求降低，未來幾年這一領域的投資開發將遭遇挑戰。

作者：葉慧玨

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-03-26/13431993554.shtml

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