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公積金松綁接棒釋壓 房價下跌動力趨緩楊梅二胎
上海、南昌等城市近期繼續松綁瞭公積金貸款政策。
??在上海，購房者還清公積金貸款再次申請公積金貸款買房視為首套。而南昌除瞭放松首套房界定標準，還降低瞭首套房公積金首付比例。即，繳存職工購買商品房且建築面積在90平方米以下(含90平方米)的，公積金貸款首付款比例不低於20%。
??上海易居研究院研究院嚴躍進認為，從市場走勢看，庫存正在構築頂部，存銷比已經見頂回落，房價下跌壓力將趨於緩解。
??公積金大力度松綁
??相比商業銀行信貸政策，各地對公積金貸款的松綁力度更大。
??11月4日，南京市住房公積金管理中心發佈《關於進一步完善住房公積金使用政策的通知》，明確二套房首付比例從之前的60%降到30%；11月7日，江蘇省對省級機關住房公積金政策做出瞭調整，符合購買第二套住房申請公積金貸款的首付比例由原來總房價的60%降為30%，貸款利率為首套住房公積金個人住房貸款基準利率的1.1倍；同日，昆明市住房公積金管理中心出臺3項公積金新政，包括父母(或子女)可將自民間二胎 民間二胎房貸利率缺錢急用哪裡借錢己的公積金賬戶餘額協助償還子女(或父母)住房公積金貸款等。
??7日傍晚，上海市公積金管理中心公佈公積金新政。有1套住房並已結清公積金貸款，再次申請公積金貸款購房的，參照首套房貸款政策。
??中原地產市場研究部統計數據顯示：截至目前，已經有濟南、蘇州、南京、武漢、貴陽、長春、成都等超過30個城市對公積金貸款政策進行不同程度調整。河南、貴陽、沈陽在9月底將首套房首付比例調整為最低20%。與此同時，二套執行“認貸不認房”，二套首付降至30%。南京、武漢市放寬第二套房公積金貸款門檻，最低首付款比例從之前的70%調整為房屋總價的30%。揚州、杭州、成都、無錫等地，對已有一套住房並結清貸款餘額的傢庭，再購房執行首套房貸款政策。
??中原地產分析師張大偉認為，公積金是地方政府可以直接通過政策調整動用的資金，每次樓市低潮期，用公積金政策刺激市場是地方政府最習慣的舉措，對購房者心理影響也非常大。由於公積金貸款利率相當於商業貸款利率的7折，對需求拉動作用比較大。
??業內人士預計，上海作為一線城市代表，對房地產市場的心理影響比較大，預計還有其他城市將發佈同類型松綁政策。
??房價下跌壓力緩解
??各地救市政策不斷，房企促銷力度也在加大。在這種背景下，各城市庫存壓力正在減小，房價下跌壓力趨於緩解。
??上海易居房地產研究院數據顯示，截至10月底，監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為28040萬平方米，環比增長0.1%，同比增長21.3%。這是今年3月份以來庫存環比增幅最小的一次。此外，10月份，35個城市月度新增供應量略大於成交量(其中10月份新增成交量為2043萬平方米，環比增長14.9%，同比減少2.1%)。10月份的供求關系是今年前10個月最均衡的一次。
??存銷比見頂的態勢基本確立。10月份，35個城市新建商品住宅存銷比為16.7個月，這也意味著市場需要用16.7個月的時間才能消化完這些庫存。而在9月份，該存銷比數值為17.7個月。
??嚴躍進稱，“從10月份35城庫存及存銷比的數據可以看出幾個特征：一、在限購政策取消、二套房貸政策放寬的背景下，市場成交顯著提升，這直接利好去庫存目標的實現。二、從35個城市的總體水平看，庫存去化周期依然偏大，說明各城市漲價的時機還不成熟。11-12月份大多數城市還是會采取積極降價的策略。”
??世邦魏理仕中國區研究部執行董事陳仲偉在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，“房價未來可能會略微有下跌，但下跌幅度會減少。一線城市由於需求面大，未來住宅價格會企穩回升。一些庫存量較大的三四線城市，房價繼續下行的可能性仍然比較大。”
??同策咨詢研究部總監張宏偉認為，今年第四季度以來，月度市場成交量開始出現環比回升，市場去庫存的速度在適度提高，從一線城市及存銷比在15個月以下的城市來看，市場基本面有可能會率先好轉，年底將出現“翹尾”行情。但年底出現“翹尾”行情並不代表樓市已經回暖，也不代表開發商資金面已經不再緊張。背後可能蘊含著開發商更多的窘境，包括年底沖量階段利潤率難保、對於漲價“有賊心沒有賊膽”、用房子抵扣工程款、內部折扣價銷售給自己員工等等。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-11-13/08545938463651102246536.shtml
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